この記事では、差し押さえのリスクから、任意売却の流れまで、差し押さえ後の任意売却について詳しく解説します。

1. 不動産が差し押さえられるとどうなる？

1-1. 差し押さえとは

差し押さえとは、住宅ローンや税金などの支払いを滞納すると、金融機関や国などの債権者によって、強制的に財産を差し押さえられることを指します。

債務者にとって、差し押さえは財産を失うだけでなく、競売によって安値売却されるリスクもあるため、できれば避けたい事態です。

1-2. 差し押さえになる3つのパターン

不動産が差し押さえられるパターンは主に以下の3つに分類されます。

• 住宅ローンの支払い滞納による差し押さえ
• 一般の債権者（個人など）への借金返済の滞納による差し押さえ
• 税金や健康保険料等の滞納による差し押さえ

住宅ローンを組んでいる不動産の場合、ローンの支払いが滞ると金融機関が抵当権を行使して差し押さえに動きます。また、住宅ローン以外の借金や、税金・公共料金の滞納でも、差し押さえのリスクがあるのです。

1-3. 差し押さえの流れ

債権者によって差し押さえの流れは異なりますが、いずれも支払いの督促に応じず、滞納を続けると差し押さえの処分に至ります。

金融機関が債権者の場合は、裁判所の判決を経て差し押さえとなることが一般的。一方、税金滞納の場合は、裁判を経ずに差し押さえ処分がなされるケースが多いようです。

2. 差し押さえ後に起こるリスク

2-1. 差押登記が行われ、自由に売却できなくなる

不動産の差し押さえが実行されると、登記簿の権利部に「差押登記」が記載されます。

差押登記が付くと、所有者であっても自由にその不動産を売却したり、新たに抵当権を設定したりすることができなくなってしまいます。

ただし、競売で買主が決まるまでは物件に住み続けることは可能です。

2-2. 競売か公売で強制的に売却される

差し押さえ後、債権者は債権回収のために不動産を売却します。その方法は、債権者が民間企業や個人の場合は「競売」、国や自治体の場合は「公売」です。

競売は裁判所の主導で行われ、期間入札方式で売却されます。一方、公売は、期間入札に加えインターネット公売などで幅広く買主を募集。また先着順の随意契約での売却もあります。

2-3. 競売や公売では債務の完済が難しいリスクが

債権者によって、強制的に売却されてしまう競売や公売では、市場価格の7～8割程度の価格でしか売れないことがほとんどです。

十分な売却金額を得られず、債務を完済できないケースは少なくありません。競売や公売後も、残った債務の支払いが継続してしまうリスクがあるのです。